송파구 내 최대 규모의 리모델링 단지인 가락쌍용 1차 아파트가 최근 1차 안정성 검토를 통과했습니다. 수직증축형 리모델링 안정성 검토에 통과되었으며 이에 대한 검토를 맡은 한국건설기술연구원에서는 '조건부 적합' 판정을 내렸습니다. 일부 보완사항이 충족될 시 수직증축형 리모델링이 진행될 예정에 있습니다.
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위치 및 기본 정보
가락쌍용 1차 아파트는 서울시 송파구 동남로 193 일지로 1997년 3월 입주로 현재 27년차가 되는 아파트 단지입니다. 건폐율은 23%, 용적률을 343%입니다.
- 세대수 : 2,064세대, 총14동
- 준공일 : 1997.03 (27년 차)
- 면적 : 81㎡, 110㎡
- 주소 : 서울시 송파구 동남로 193
- 시공사 : 쌍용건설(주)
- 현관구조 : 계단식
- 난방 : 중앙난방, 도시가스
- 건폐율 : 23%
- 용적률 : 343%
입지 정보
1) 교통
가락쌍용 1차 아파트는 위례 신도시와 잠실과 가까우며 강남권으로는 수서와 인접합니다. 삼성역까지 7km, 대치동까지 6km, 잠실까지 3km 위치로 잠실이나 강남과의 접근성이 좋습니다.
2) 학군
가락쌍용 1차 아파트의 단지 내 유치원과 어린이집이 잘 갖춰져 있습니다. 또한 바로 옆 가주초등학교와 송파중학교가 있어 학교 접근성이 좋으며 아파트 단지 학생들이 다니는 학교로 학구열이 높은편에 속합니다. 또한 송파중학교는 특목고에 잘 보낸다는 소문에 인기가 좋은 중학교입니다.
개발 이슈와 리모델링
가락쌍용 1차 아파트는 2064가구의 대단지로써 리모델링 이슈가 있으며 주민들의 리모델링 추친 의지가 강한편입니다. 현재 용적률이 높아 재건축까지 가기 힘들다는 얘기가 나오지만 현재 쌍용건설, 현대엔지니어링, 포스코건설, 대우건솔로 이뤄진 컨소시엄으로 건설사가 정해졌습니다.
가락쌍용1차 아파트는 용적률이 360%로 높아 재건축이 불가해 수직층축형 리모델링으로 진행될 예정입니다. 수직증축형 리모델링이란 기존 아파트에 충수를 올림으로써 가구수가 더해져 일반분양을 더 늘릴 수 있습니다.
현재 가락쌍용 1차는 향후 2차 안정성 검토가 통과 되면 수직증축 리모델링이 확정됩니다. 기존 2064가구 지하3층~지상24층을 리모델링해 2373가구로 지하 4층~지상27층으로 탈바꿈할 계획에 있으며 늘어난 309가구는 일반분양을 통해 조합원 분담금을 줄이는데 활용될 예정입니다.
가락쌍용 1차 아파트는 지금까지 리모델링 된 단지 중 가장 큰 규모로 공사비만 8000억이 넘을것으로 예상됩니다. 또 하나의 개발로는 성동구치소 부지에 공공임대와 분양아파트 또는 편의시설이 들어올 예정으로 현재 공사중에 있습니다.
송파구 리모델링 시행 현황
현재 송파구에서는 가락쌍용1차 아파트뿐 아니라 문정시영, 삼전현대 등이 리모델링 준비를 하고 있습니다. 그러나 예상보다 커진 공사비와 각종 규제로 인해 송파구에서 리모델링 사업 도중 철회하는 단지들도 나타나고 있는 실상입니다. 리모델링은 재건축에 비해 일반분양 물량이 적기 때문에 분담금이 비교적 큰 편입니다.
수직증축이나 별동증축을 통해 일반분양 물량을 최대한 늘리는 것이 사업성 향상에 도움 되지만 안전진단 절차가 까다롭고 규제가 많아 실제 승인받기는 어려운 실상입니다.
가락쌍용 1차 리모델링 시행 후 예상 모습
전용 59 타입은 74 타입으로 변경되며 전용 84 타입은 104 타입으로 변경 될 예정이며 309세대는 새로 건축될 예정입니다. 따라서 예상 세대수는 59타입 109세대, 74타입 80세대, 84타입 25세대, 104타입 95세대입니다. 가락쌍용 1차의 1층은 필로티 형태로 주차공간은 지하로 조성하여 차가 다니지 않는 지상으로 조경이 꾸며질 예정이며 최상층 스카이커뮤니티와 루프탑가든이 조성될 예정입니다.
최근 시세 동향
가락쌍용1차 아파트는 리모델링과 개발 이슈에 오르면서 2020년부터 급격한 가격 변동세를 보였습니다. 33평 기준 최근 3년간 최고가는 16억 9333만 원이며 최근 매매가 8억 9000만 원으로 거래되었습니다.
리모델링 후 예상 가격은 인근 신축아파트 작은 평수의 80~90% 정도로 예상합니다. 만약 가락쌍용 1차 아파트 리모델링 후 인근 신축 헬리오시티의 30평대의 90% 가격을 찾아보면 예상 시세를 확인할 수 있습니다. 현재 헬리오시티 30평대 가격이 19억임을 가정한다면 17억으로 유추할 수 있습니다.
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