부동산 경매 보는 방법 초보 소액 경매부터 시작하기 STEP4

초보 소액 경매 부동산 경매 보는 방법 알아보기

부동산 경매를 하기 위해 초보인 우리는 부동산 경매 보는 방법에 대해 알아야 합니다. 부동산 경매 보는 방법이란 부동산 권리분석을 할 수 있다는 말과 동일한 뜻으로 우리는 경매에 시작하기 앞서 다양한 물건의 권리분석과 비교할 수 있어야 합니다. 오늘은 초보자들이 할 수 있는 소액 경매를 통한 부동산 경매 보는 방법에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매 보는 방법 초보 소액 경매부터 시작하기 STEP4

 

목차

 

1. 투자의 시작은 권리분석에서부터

부동산 경매에 있어 권리분석이란 경매의 기본 중 기본입니다. 한마디로 부동산 낙찰과 함께 입찰가 외 추가로 내야 할 돈이 있는지 확인하는 것으로 부동산에 법률적 문제가 있는지 점검하는 것입니다. 경매 초보자들에게 권리분석은 여간 까다로운 일이 아니기 때문에 권리분석이 쉬운 물건부터 도전 하길 추천드립니다. 권리분석은 현금과 직결되기 때문에 위험도가 높습니다.

1) 쉬운 경매 분석 물건 찾는 방법

부동산 경매 초보라면 쉬운 물건을 선택하여 경매 구조를 파악하고 권리분석을 하여 작은 수익을 내는 것부터 초점을 맞추길 권해드립니다. 일반적인 물건이라면 권리분석 하는데 1분이 채 걸리지 않습니다. 아래의 방식대로 물건을 고른다면 손해가 없을 것입니다.

 

1. 작은 아파트부터 시작할 것
2. 매각물건명세서 특이사항이 없는 물건
3. 후순위 임차인이 있으면 좋다
4. 소유자 점유 물건이거나 말소기준권리일보다 뒤에 전입한 임차인 물건

2) 서류를 통한 권리분석

마음에 드는 물건을 찾았다면 바로 권리분석에 들어갑니다. 권리분석 방법으로는 서류를 통한 방법과 직접 현장에 방문하여 임장 하는 방법 두 가지가 있습니다. 서류를 통한 권리분석 방법으로는 현황조사보고서, 매각물건명세서, 감정평가서, 부동산등비구, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 토지 임야대장 등의 서류로 확인이 가능합니다. 해당 정보는 이전에 포스팅했으니 해당 글 참고 바랍니다.

 

3) 임장을 통한 권리분석

서류를 통해 검토가 되었다면 현장을 직접 방문하여 임장을 시작합니다. 임장을 통해 확인할 수 있는 것은 주변환경 및 시세, 분묘기지권, 유치권, 점유권, 법정지상권 등입니다. 해당 내용들을 꼼꼼히 살펴봐야 물건 낙찰 시 손해를 보지 않을 수 있습니다.

 

 

2. 초소형 아파트 경매로 시작할 것

많은 사람들이 아파트는 수익이 나지 않는다고 하지만 그 속에서도 꾸준히 수익을 얻을 수 있습니다. 우리가 익히 알고 있는 초소형 아파트는 약 15평형의 아파트를 의미하는데 해당 아파트의 인기는 계속해서 늘고 있습니다. 초소형 아파트의 가장 큰 장점은 소액투자가 가능하기 때문에 초보자들도 보다 쉽게 접근할 수 있는 장점이 있습니다. 수도권 초소형 아파트보다 지방의 초소형 아파트는 수익률이 높으며 리스크가 낮은 것이 대부분입니다. 

 

작은 평수의 아파트가 늘어나고 있는 이유로는 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 아파트 공급 물량은 따라가고 있지 못하고 있기 때문에 소형아파트의 희소성과 인기가 자연스레 올라가고 있습니다. 

 

초보에게 아파트부터 경매를 시작하는 것은 가격 파악이 쉽고 부동산 자체의 하자 가능성이 낮으며 환금성이 좋기 때문에 아파트로 먼저 시작할 것을 추천드립니다.

 

 

3. 소액 경매로 돈 되는 지역 찾기

많은 사람들이 경매에 관심을 갖고 있기 때문에 돈 되는 지역을 찾는 것은 여간 까다로운 것이 아닙니다. 어느 지역인지도 중요하지만 매수하는 타이밍도 중요합니다. 매물 지역의 집값이 내려가더라도 개발 계획이 있는 곳은 집값이 올라갈 수 있습니다. 그러므로 부동산 경매에서 수익을 내기 위해서는 미래를 바라보며 오르는 매물에 투자하는 눈을 길러야 합니다.

 

1) 돈 되는 지역 파악하기

단기간으로 투자 수익을 보기보다는 장기간으로 실거주 여건 등을 살피는 관점으로 지역을 파악해야 합니다. 최근 수도권 광역급행철도인 GTX의 개통 소식이 연달아 들려오는 만큼 해당 지역에는 큰 호재임이 분명합니다. GTX개통은 최소 5년 이상이 소요되기 때문에 장기적인 관점으로 살펴봐야 하며 실제 거주하면서 가치 상승이 기대되는 곳을 중심으로 살펴봐야 합니다. 

 

2) 주변 시세 비교하기

최근 매매 시장이 좋지 않은 상황에서도 매매 시세가 높게 유지되는 단지들이 많아져 입찰 가격 산정이 까다롭습니다. 특수관계나 급매물로 이뤄진 형태도 많기 때문에 실거래가격이나 호가만 보고 들어가기엔 위험이 따릅니다. 관심을 가지고 주변 시세와 다른 지역 같은 평수의 시세 평균 등을 먼저 잘 파악해야 합니다.

 

3) 주변 인프라 파악하기

주변의 인프라에 따라 매물 가격에 변동이 생기기도 합니다. 역세권인지, 대학가인지, 산업단지, 교통 인프라, 유동인구, 학교 등 다양한 요소들이 매물 가격에 영향을 끼치기 때문에 인터넷 지도를 통해 한번 검토하고, 실제 현장에 나가 인프라와 편의시설을 확인하는 것이 중요합니다. 교통이 편리하고 거주하고 있는 인구가 많은 곳은 선호도가 높은 지역으로 해당 지역 위주로 찾는 것이 중요합니다.

 

 

4. 건물 상태 체크하기

건물을 입찰하기에 앞서 건물 상태를 체크하는 것도 부동산 경매 보는 방법으로 중요한 사항입니다. 소액으로 경매를 시작할수록 추가 인테리어 비용과 관리비, 유지보수비가 추가로 들지 않을지 사전에 체크하는 것이 중요합니다.

1) 면적과 연식 살펴보기

목적에 맞는 면적을 고르는 것이 중요합니다. 독신가구와 4인가구가 필요한 면적이 다르기 때문에 해당 물건을 보며 목적을 생각하셔야 합니다. 연식이 오래되어있어도 관리가 잘 되어있고 역세권이라면 괜찮지만 관리가 잘 되어있지 않은 물건이라면 다음 매매 시 판매되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

2) 위반 건축물 여부 확인

특히 빌라인 경우 위반건축물 여부를 꼭 확인해야 합니다. 사선제한이란 건물을 건설할 때 햇빛을 막지 않기 위해 계단식으로 짓는 것을 뜻하는데 사선제한 건물인지 확인을 해야 합니다. 만약 입찰하고자 하는 물건이 사선제한을 하지 않고 증축된 물건이라면 위반 건축물이기 때문에 들어가지 않는 것이 좋습니다.

 

3) 층, 외관 상태 확인

1층은 보안과 소음에 취약할 수 있습니다. 자동차나 물건을 밟고 올랐을 때 창문에 손이 닿는지, 방범창은 잘 되어있는지, 엘리베이터가 설치되어있는지 확인이 필요하며 복도와 로비가 깨끗하게 관리가 잘 되어있는지도 확인이 필요합니다. 또한 벽에 균열과 누수, 도시가스 사용 여부 등을 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

4) 방향

보통 아파트는 남향을 선호하지만 빌라의 경우 서향이나 북향이어도 큰 관계가 없습니다. 다만 창문을 열었을 때 앞이 막혀있지 않는 곳이 좋습니다. 만약 창문 바로 앞에 건물이 있다면 거리가 얼마나 되는지, 사생활을 보호받을 수 있는 거리인지 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

이상 소액으로 경매할 수 있는 부동산 보는 방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 소액이라고 할지라도 섣부른 판단으로 빚만 더 얹을 수 있으니 경매에 관해 더 많이 알아보고 공부하는 것이 중요합니다.

 

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